Νέες διασταυρώσεις με στοιχεία από Airbnb, Booking και VRBO – Στο στόχαστρο αδήλωτα εισοδήματα, ακίνητα χωρίς έγκυρο ΑΜΑ και ιδιοκτήτες με τρία ή περισσότερα καταλύματα
Σαρωτικό φορολογικό έλεγχο στα εισοδήματα από Airbnb και άλλες πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης ξεκινά η ΑΑΔΕ, βάζοντας στο ψηφιακό της μικροσκόπιο σχεδόν 1 δισ. ευρώ μισθωμάτων που δηλώθηκαν για το 2025.
Ιδιοκτήτες και διαχειριστές ακινήτων μπαίνουν στο επίκεντρο ενός νέου γύρου ηλεκτρονικών διασταυρώσεων, με τον φοροελεγκτικό μηχανισμό να αντιπαραβάλλει όσα έχουν δηλωθεί στην Εφορία με τα στοιχεία που έχουν αποστείλει οι μεγάλες διεθνείς πλατφόρμες Airbnb, Booking.com και VRBO.
Στόχος είναι να εντοπιστούν περιπτώσεις στις οποίες τα πραγματικά έσοδα δεν συμφωνούν με εκείνα που εμφανίζονται στις φορολογικές δηλώσεις, ακίνητα τα οποία λειτουργούν χωρίς τον προβλεπόμενο Αριθμό Μητρώου Ακινήτου, αλλά και ιδιοκτήτες που ουσιαστικά ασκούν επιχειρηματική δραστηριότητα χωρίς να έχουν κάνει την απαιτούμενη έναρξη.
Και τα πρόστιμα κάθε άλλο παρά αμελητέα είναι.
Σε ορισμένες περιπτώσεις ξεκινούν από 5.000 ευρώ, ενώ σε περίπτωση επανάληψης της παράβασης μπορούν να πολλαπλασιαστούν.
Σχεδόν 974 εκατ. ευρώ τα έσοδα από βραχυχρόνιες μισθώσεις
Η αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης συνέχισε να μεγαλώνει και το 2025.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΑΑΔΕ, υποβλήθηκαν 2.466.075 δηλώσεις βραχυχρόνιας διαμονής, ενώ τα συνολικά δηλωμένα μισθώματα έφθασαν τα 973,712 εκατ. ευρώ.
Έναν χρόνο νωρίτερα, το 2024, τα αντίστοιχα έσοδα είχαν διαμορφωθεί στα 888,851 εκατ. ευρώ.
Πρόκειται για αύξηση περίπου 10% μέσα σε έναν χρόνο, γεγονός που επιβεβαιώνει ότι η βραχυχρόνια μίσθωση παραμένει μία από τις σημαντικότερες δραστηριότητες της ελληνικής αγοράς ακινήτων και ταυτόχρονα μία ιδιαίτερα σημαντική φορολογική δεξαμενή για το Δημόσιο.
Τα ποσά αυτά έχουν ήδη αποτυπωθεί στις φορολογικές δηλώσεις που υποβλήθηκαν φέτος.
Τώρα, όμως, έρχεται η δεύτερη πράξη: η ΑΑΔΕ θα ελέγξει εάν όσα δηλώθηκαν συμφωνούν με όσα πραγματικά εισπράχθηκαν μέσω των πλατφορμών.
Airbnb, Booking και VRBO δίνουν τα στοιχεία στην ΑΑΔΕ
Το ισχυρότερο όπλο των φορολογικών αρχών είναι πλέον οι ηλεκτρονικές διασταυρώσεις.
Τα δεδομένα που διαθέτουν οι Airbnb, Booking.com και VRBO θα συγκριθούν με τις Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής, το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και τις δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος.
Έτσι, ο ελεγκτικός μηχανισμός μπορεί να εντοπίσει περιπτώσεις όπου, για παράδειγμα, μία πλατφόρμα εμφανίζει κρατήσεις και εισπράξεις μεγαλύτερες από εκείνες που έχουν δηλωθεί στην ΑΑΔΕ.
Στο επίκεντρο βρίσκονται τόσο οι ιδιοκτήτες όσο και οι διαχειριστές των καταλυμάτων.
Εξετάζεται επίσης εάν κάθε ακίνητο διαθέτει έγκυρο Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) και εάν ο αριθμός που αναγράφεται στην πλατφόρμα αντιστοιχεί πράγματι στο συγκεκριμένο ακίνητο.
Ποιοι μπαίνουν πρώτοι στο στόχαστρο
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν οι περιπτώσεις φορολογουμένων με πολλαπλά ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση.
Η ΑΑΔΕ έχει ήδη εντοπίσει στο παρελθόν περιπτώσεις φυσικών προσώπων που είχαν εισόδημα από τρία ή περισσότερα ακίνητα, χωρίς όμως να έχουν προχωρήσει στις απαραίτητες ενέργειες για την άσκηση επιχειρηματικής δραστηριότητας.
Οι έλεγχοι επικεντρώνονται μεταξύ άλλων σε ιδιοκτήτες που διαθέτουν τρίτο ή περισσότερους ενεργούς ΑΜΑ, σε όσους εμφανίζουν σημαντικές αποκλίσεις μεταξύ εισπράξεων και δηλωθέντων εισοδημάτων και σε ακίνητα τα οποία εμφανίζονται στις πλατφόρμες χωρίς έγκυρο αριθμό μητρώου.
Ελέγχονται επίσης όσοι έχουν μεν κάνει έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας, αλλά δεν έχουν δηλώσει τους απαιτούμενους Κωδικούς Αριθμούς Δραστηριότητας για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Πρόστιμο τουλάχιστον 5.000 ευρώ για ακίνητο εκτός Μητρώου
Το πλαίσιο των κυρώσεων είναι ιδιαίτερα αυστηρό.
Εάν ένα ακίνητο δεν έχει εγγραφεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, επιβάλλεται αυτοτελές πρόστιμο για κάθε έτος κατά το οποίο διαπιστώνεται η παράβαση.
Το πρόστιμο ισούται με το 50% των ακαθάριστων εσόδων του συγκεκριμένου φορολογικού έτους.
Υπάρχει όμως και ελάχιστο όριο.
Η χρηματική ποινή δεν μπορεί να είναι μικρότερη από 5.000 ευρώ, ανεξάρτητα από το ύψος των εσόδων.
Οι κυρώσεις γίνονται ακόμη βαρύτερες για όσους επαναλαμβάνουν την ίδια παράβαση.
Εάν υπάρξει νέα παράβαση μέσα σε έναν χρόνο από την έκδοση της προηγούμενης πράξης επιβολής προστίμου, το ποσό διπλασιάζεται.
Σε κάθε επόμενη ίδια παράβαση, το πρόστιμο μπορεί να φτάσει στο τετραπλάσιο του αρχικού ποσού.
Διπλάσιο του μισθώματος για ανακριβή δήλωση
Υψηλό είναι και το κόστος όταν ο διαχειριστής δεν υποβάλει Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής ή υποβάλει ανακριβή στοιχεία.
Σε αυτές τις περιπτώσεις προβλέπεται πρόστιμο ίσο με το διπλάσιο του μισθώματος, όπως αυτό εμφανίζεται στην ηλεκτρονική πλατφόρμα μέσω της οποίας πραγματοποιήθηκε η κράτηση.
Για εκπρόθεσμη Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής προβλέπεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο 100 ευρώ.
Οι κυρώσεις επιβάλλονται κατά κανόνα στον δηλωμένο διαχειριστή του ακινήτου.
Εάν όμως δεν προκύπτει ότι ο διαχειριστής είναι υπεκμισθωτής ή άλλο τρίτο πρόσωπο, τότε η ευθύνη μεταφέρεται στον κύριο ή στον επικαρπωτή του ακινήτου.
Τα «λαβράκια» που εντόπισε η ΑΑΔΕ
Οι προηγούμενες διασταυρώσεις δείχνουν γιατί η φορολογική διοίκηση επενδύει τόσο έντονα στους αυτοματοποιημένους ελέγχους.
Μόνο από τους ελέγχους που πραγματοποιήθηκαν το 2025 εντοπίστηκαν 24.383 μοναδικοί ΑΦΜ φυσικών προσώπων με αδήλωτα εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Οι έλεγχοι αφορούσαν φορολογούμενους χωρίς επιχειρηματική δραστηριότητα σχετική με τουριστικά καταλύματα και βασίστηκαν σε δεδομένα των Airbnb, Booking.com και VRBO για προηγούμενα φορολογικά έτη.
Στο μικροσκόπιο μπήκαν περιπτώσεις όπου η διαφορά μεταξύ του πραγματικού και του δηλωθέντος εισοδήματος ξεπερνούσε τα 500 ευρώ.
Οι συγκεκριμένοι φορολογούμενοι κλήθηκαν να υποβάλουν τροποποιητικές δηλώσεις εισοδήματος.
1.545 ιδιοκτήτες με τρία ή περισσότερα ακίνητα
Άλλο σημαντικό εύρημα των ελέγχων αφορά φορολογούμενους οι οποίοι διαχειρίζονταν τουλάχιστον τρία ακίνητα.
Η ΑΑΔΕ εντόπισε 1.545 φυσικά πρόσωπα που είτε είχαν εισπράξει εισόδημα από τρία ή περισσότερα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης είτε είχαν αποκτήσει τρίτο ενεργό ΑΜΑ.
Από αυτούς, 1.017 δεν είχαν προχωρήσει σε έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας, ενώ άλλες 528 περιπτώσεις αφορούσαν φορολογουμένους που δεν είχαν δηλώσει τους προβλεπόμενους ΚΑΔ για τη δραστηριότητα της βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Τα στοιχεία αυτά δείχνουν ότι η ΑΑΔΕ δεν επικεντρώνεται πλέον μόνο στο εάν ένα εισόδημα έχει δηλωθεί.
Εξετάζει συνολικά με ποιο φορολογικό καθεστώς δραστηριοποιείται κάθε ιδιοκτήτης και εάν τηρεί τις υποχρεώσεις που απορρέουν από τον αριθμό των ακινήτων που εκμεταλλεύεται.
12.145 ακίνητα κατέβηκαν από τις πλατφόρμες
Αποκαλυπτική είναι και η εικόνα των ελέγχων για τους Αριθμούς Μητρώου Ακινήτου.
Συνολικά εντοπίστηκαν 12.145 περιπτώσεις καταλυμάτων που εμφανίζονταν στις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης είτε χωρίς ΑΜΑ είτε με μη έγκυρο αριθμό.
Τα συγκεκριμένα ακίνητα αποσύρθηκαν από τις Airbnb, Booking.com και VRBO.
Η δυνατότητα άμεσης διασταύρωσης των αγγελιών με το Μητρώο της ΑΑΔΕ περιορίζει πλέον σημαντικά τα περιθώρια για ακίνητα που επιχειρούν να λειτουργήσουν εκτός του επίσημου συστήματος.
Ο ψηφιακός κλοιός στενεύει γύρω από τα Airbnb
Το νέο κύμα ελέγχων δείχνει ότι η εποχή κατά την οποία τα εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις μπορούσαν να περνούν σχετικά εύκολα κάτω από το φορολογικό ραντάρ περιορίζεται δραστικά.
Η απευθείας άντληση στοιχείων από τις πλατφόρμες επιτρέπει πλέον στην ΑΑΔΕ να γνωρίζει ποιο ακίνητο νοικιάστηκε, πόσο εισέπραξε, ποιος το διαχειρίζεται και τι τελικά δηλώθηκε στην Εφορία.
Με σχεδόν 974 εκατ. ευρώ δηλωμένα έσοδα μόνο για το 2025, η βραχυχρόνια μίσθωση αποτελεί πλέον μία αγορά αρκετά μεγάλη ώστε να βρίσκεται μόνιμα στο επίκεντρο του φορολογικού μηχανισμού.
Και για όσους υπάρχουν αποκλίσεις, αδήλωτα έσοδα ή προβλήματα με το Μητρώο, το ηλεκτρονικό μήνυμα της ΑΑΔΕ μπορεί να συνοδεύεται πλέον από έναν ιδιαίτερα ακριβό λογαριασμό.
